2022 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel lideri Cushman & Wakefield’ın ofis, perakende, sanayi, lojistik, konut, otel ve öğrenci yurtları sektörlerine yönelik hazırladığı ‘Türkiye Pazar Analizleri 2022 Yıl Sonu’ raporu yayımlandı.

Rapora göre, küresel ölçekte 2022 yılı, pandemi döneminde uygulanan gevşek para politikası, devlet destekleri gibi uygulamaların ve yine aynı dönemde yaşanan arz-talep dengesizliklerinin ekonomik faturasının ödendiği bir yıl olarak ön plana çıkıyor.

Türkiye ekonomisinin, birinci çeyrekte yüzde 7, ikinci çeyrekte yüzde 7,7 oranında büyürken, üçüncü çeyrekte yavaşlayarak yüzde 3,9 oranında büyüdüğünün hatırlatıldığı raporda, 2023 yılına yönelik beklentilerde ise yapılması planlanan Türkiye Genel Seçimleri’ne işaret edildi. Seçimlerin, 2023 yılının ilk yarısında ekonomi üzerinde etkisini belirsizlik ile göstermesi beklenirken, ikinci yarıda seçimlerin tamamlanmasıyla pozitif etki edeceği öngörüsü paylaşıldı.

Pandemi sonrası ofislere talep arttı; boşluk oranları hızla geriledi

Raporun ofis piyasasına yönelik yapılan değerlendirmeye göre, 2022 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arzın 6,46 milyon m² ile bir önceki yıla göre aynı seviyelerde kaldığı belirtildi. Pandemi sonrası artan taleple birlikte işlem hacmi bir önceki yıla göre neredeyse 2 kat artarken kiralama işlemleri yüzde 69 oranında artış kaydetti ve 516.789 m²’ye ulaştı. Kısa ve orta vadede dolar bazında kiraların artmaya devam etmesinin beklendiği rapora göre, ofis kiraları aylık metrekare başına ₺650 ile geçen yıla oranla 3 kat artarak en yüksek İstanbul Levent’te gerçekleşti. Artan inşaat maliyetlerinin etkisiyle hazır ve 2. el dekorasyonlu ofislere olan talebin arttığına işaret edilen raporda, pandemi döneminde rağbet gören hazır ofis boşluk oranlarının azaldığı ve bu durumun kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı vurgulandı.

Pandemi sonrası artan ofis talebiyle birlikte boşluk oranları yüzde 15,7’ye gerileyerek 2014 yılı oranlarına yaklaştı. Bununla birlikte konut değişikliği ile fonksiyon değişikliğine giden ofis binaları, İstanbul Finans Merkezi dışında halihazırda ofis projesinin olmaması ve artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle merkezi iş alanı (MİA) bölgesinde boşluk oranları ciddi düşüş kaydetti. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı 2021’de yüzde 20’ler düzeyinde seyrederken, 2022 yılının son çeyreğinde yüzde 10,25’e kadar geriledi.

Alışveriş merkezi işlemleri 2022 yılında hızlandı

Pandemi sonrası dönemde perakendeye artan taleple birlikte gerek alışveriş merkezleri gerekse birincil caddelerde ciddi doluluk oranlarına ulaşılması dikkat çekiyor. Türkiye Pazar Analizleri 2022 Yıl Sonu Raporu’na göre, arzın kısıtlı olduğu pazardaki bu talep artışıyla İstanbul ana caddelerindeki birincil kira seviyesi ₺2.790’a yükselirken, bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 186 oranında artış yaşandı.

Fiziksel perakendeye olan güçlü talep ile birlikte 2022 yılında, ziyaretçi sayıları ve cirolardaki artış ön plana çıktı. Kasım 2022’de ziyaretçi sayısı endeksinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16’lık artış kaydedildi. Kasım 2022’nin alışveriş merkezi ciro endeksinde ise bir önceki yıla göre yüzde 140,4 ile Kasım ayı enflasyonu olan yüzde 84,4’ün üzerinde bir artış gözlemlendi. Cirolarda gözlemlenen artış beraberinde 2019 yılından beri gündemde olmayan ciro kirasını tekrar gündeme getirdi.

2022 yılında 3 yeni AVM ile pazara 98.110 m²’lik yeni arz girişi gerçekleştirilirken Türkiye’deki toplam AVM arzı 444’e yükseldi ve alan büyüklüğü 13,9 milyon m²’ye ulaştı.

Türkiye’nin avantajlı konumu lojistik sektörüne ivme kazandırmaya devam ediyor

2022’nin son çeyreğinde bir önceki yıla göre yüzde 53 oranında artış kaydederek yaklaşık 83.100 m² olarak gerçekleşen depo alanı kiralama faaliyetlerinde, metrekare kiralama başına fiyatlar yıllık bazda yüzde 133 artarak ₺140’ye tırmandı.

Bu artışta enflasyon baskısı ve inşaat maliyetlerindeki yukarı yönlü hareketlerin yanı sıra arzın kısıtlı olması ve özellikle büyük kapalı alanlara artan talep etkili oldu. Raporda, depo alanlarındaki net artışın kısa ve orta vadede ihtiyaca yönelik talebin sürekliliği ile devam edeceği öngörüsüne yer verildi. Raporda, Rusya-Ukrayna savaşından dolayı enerji sıkıntısı yaşayan Avrupa ülkelerinin aksine Türkiye’nin güvenli enerji tedarikine sahip olmasının, uluslararası yatırımcılar nezdinde Türkiye’yi lojistik anlamda avantajlı hale getirdiğine vurgu yapıldı.

Yurt sayıları öğrenci sayısını karşılamıyor

Türkiye geneli 2021-2022 öğretim yılı içerisinde toplam öğrenci sayısının geçen seneye oranla yüzde 1 artarak 8.29 milyona ulaştığının aktarıldığı raporda, yurtların kapasitesinin ihtiyacı karşılamadığına işaret edilerek şu ifadelere yer verildi:

“Geçmişten beri süregelen yurt problemi yine 2022 yılının gündemlerinden biri oldu. Enflasyonun giderler üzerindeki artan baskısı ve ev kiralarındaki artış neticesinde öğrencilerin yurtlara olan talebi artarken, yeterli arz olmadığı gerçeğiyle öğrenciler tekrar yüz yüze kaldı.”

Türkiye geneli toplam yurt sayısı bir önceki seneye göre yüzde 5,6 oranında artarak 5.468 oldu ve buna bağlı olarak toplam yurt kapasitesi de yüzde 7,4 oranında artarak 1.23 milyona çıktı.

Yabancıya konut satışlarında rekor yıl

Raporda incelenen sektörlerden biri olan konut sektöründe ise 2022 yılının yabancıya satışlarda rekor yılı olduğuna değinildi. Yabancılara satış bir önceki yıla kıyasla yüzde 15,2 oranında artarak 67.490 adet ile tüm zamanların en yüksek yıllık satış rakamını gördü.

COVID 19’un etkisini yitirmesi ile yeniden yüksek performans göstermeye başlayan turizm sektörü ise Şubat ayında başlayan Ukrayna-Rusya savaşına rağmen pandemi öncesi dönem yoğunluğuna geri döndü. Otel doluluk oranlarındaki artışların yüzde 30’lara yaklaştığı kaydedildi.