Vergilerdeki değişiklikler gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye şeffaflık getirecek

Bugünlerde birden fazla taşınmazı olanlardan alınan verginin piyasa değerinden alınması gündemde. Konuyu değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bahsi geçen düzenlemelerin gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye hareket getirmesinin kaçınılmaz olduğunu ve şeffaf bir gayrimenkul piyasası ve adaletli vergi gelirlerinin oluşumuna destek olacağını açıkladı.

Uygulamada olmayan bir mülkü elinde 5 yıldan fazla tutan kişiden de değer artış vergisi alınmasının konuşulduğunu vurgulayan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Başka bir alternatifte gayrimenkulün elde tutulan yıl sayısına göre kademeli vergi oranları uygulanması. Vergi önemli bir konu, kalkınmamızın en önemli anahtarı vergi ama bu konuda şeffaf, adil ve sürdürülebilir bir sistem de olmak önemli.” dedi.

Yazıcı, taşınmazlarla ilgili vergi düzenlemeleriyle ilgili önemli açıklamalarda bulundu:

Mülklerin vergiye esas matrah değerinin piyasa değeri üzerinden olması şarttır

“Ülkemizde mülklerin alım ve satımında harca esas matrah değeri şu anda genellikle emlak vergi beyan değerleri kullanılıyor. Vergi hem alıcı ve hem satıcıdan alınıyor ve beyan değerinin tarafların her biri için %2’si, toplamda %4. Rakam çok yüksek haliyle taraflar değeri piyasa değerinde değil de emlak beyan değerinden göstererek bu vergiyi azaltmaya çalışıyorlar. Ama işin yanlışlığı burada başlasa da burada bitmiyor.  Eğer uzun vadede işleyen şeffaf ve adil vergi düzeni sağlayan bir sistem kurmak istiyorsak mülklerin vergiye esas matrah değerinin piyasa değeri üzerinden olması şarttır. Ama alınacak verginin de % 0.8 gibi bir rakama inmesi gerekli olup tek taraftan alınması ve diğer tarafında aynı oranda sorumlu tutulması önemlidir.

Vatandaşta ciddi endişelere ve sonuçlara neden olacaktır

Zaten hesaplarımız bu oranla diğer türlü alınan vergisin %4 oranın birbirine denk olduğunu göstermektedir. Ayrıca ileride değer artış vergisi de alınması isteniyorsa o zamanda enflasyon veya fiyat endeksi gelişmesinden arındırılmış rakamın hesaplanarak aradaki çıkan değer artışından vergi alınmalıdır. Ancak bunun yapılabilmesi için önceki dönemlerde beyan edilmiş değerlerin yanlışlığından piyasa sistemini arındırmak, sağlıklı piyasa veri tabanı oluşturmak gereklidir.  Aksi durumda bu vergiler vatandaşta ciddi endişelere ve sonuçlara neden olacaktır. Örneğin  önümüzdeki 1 veya 2 sene içinde Son 5 yıl içinde tapuda işlem yapmış ve mülkü halen elinde tutan herkes (kişi, şirket, fark etmeksizin) değer beyanlarını düzeltmek üzere bir kerelik tapuda “Piyasa değerine mülkü getirme”  imkana sahip olmalıdır. Bu işleme diyelim ki bir isim verdik ve adı  “Değer Barışı Beyanı veya Değer Barışı Düzeltmesi oldu” oldu. Yeni Değer tespiti yaptırarak tapuya bu değeri işleten bireyler birkaç sene sonra mülklerini satmayı istediklerinde vergiye konu fark hesaplarını güncellenmiş değerle arasındaki farkla yapılabilir. Ayrıca değer barışı beyanı düzeltmesi  sırasında devlet düzeltmeden vergi alarak kazanabilir. Gayrimenkul ve bunlara bağlı hakların değerinin şeffaflığı ve güvenilirliği konusunda büyük bir adım kısa sürede atılabilir.

Tek mülkü olan ya kendi barınıyordur ya da birini barındırıyordur

Ancak konut olarak tek mülkü olanlar konusunda özel durumlar göz önüne alınmalıdır. Çünkü her zaman aklımızda tutmalıyız ki barınmak için alınan evin ihtiyaçtır.  Tek mülkü olan ya kendi barınıyordur ya da birini barındırıyordur. Üstelik 50 milyon TL eden tek mülkünüzde olabilir 10 milyon TL eden de, bu durumda bu iki kişi vergi sistemi gözünde eşit mi olmalıdır? Vergide adalet en önemli konu ise bu durumda toplam değeri belirlemek ve bu rakamın üstünde konutu olanlara konut sayısına bakılmaksızın vergiye tabi tutmak doğru değil midir ?

Burada bir diğer konu mülkü 5 sene elinizde tuttuğunuzda değer artış vergisi vermiyor olmanızdır. Bu da kaldırılmak istenen bir husustur ve çok ciddi bir değişikliktir. Diyelim bir mülk sahibisiniz ve tasarruf yaparak başka bir mülk almak istiyorsunuz. Bu mülkü alırken de hali hazırda oturduğunuz eski evinizi satmanız gerekiyor çünkü oradan gelecek parayı da yeni evin alımında kullanacaksınız.  Eski evi sattığınızda değer artışında vergi vereceksiniz ve elinize geçecek para düşecek. Böyle bir durumda hali hazırda az olan ülkemizdeki tasarruf yapma isteği daha da azalacaktır. Evi büyütürken doğacak vergiyi vermek yerine küçük evde oturup vergi vermeyip onu harcamak isteyen çok kişi olacaktır. Bu durumda yine değere dönüp toplamda değeri belli bir rakamın altında olan ev sahiplerinden vergi alınmaması daha doğru olmaz mı?

Gayrimenkul fiyatları bundan negatif etkilenecektir

O yüzden kanun yapıcılar konu ile ilgili  sivil toplum kuruluşları ve yatırımcı vatandaş bakış açısı araştırılıp uzun uzadıya tartışıp yorumlamadan, sonuçlarını güzelce simüle etmeden bu tür kararları alması piyasayı çok yanlış yerlere götürebilir. Aşırı vergilendirme yüzünden gayrimenkul yatırım enstrümanı olmaktan çıkar, inşaat şirketleri üretim yapmaz, yapı stoku hızla eskir o yüzden de barınmaya yönelik başka  başka sıkıntılar yaşamaya başlarız. Bu düzenlemelerin iyi tarafları da olacaktır;  gayrimenkul fiyatları gayrimenkul eskisi kadar yatırım aracı olamayacağından bundan negatif etkilenecektir.  Aslında bu yatırım için ince bir sırat köprüsüdür. Dengeleri şaşırtmak herkesi aşağı düşürebilir.

“Doğru modellenmezse toplumsal huzursuzluğa neden olması kaçınılmazdır”

Bahsi geçen düzenlemelerin gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye hareket getirmesi kaçınılmazdır. Aynı zamanda şeffaf bir gayrimenkul piyasası ve adaletli vergi gelirleri oluşumuna destek olacaktır. Sistemin tüm bileşenleri ile kurgusunun doğru yapılması gereklidir. Ancak tüm bileşenleri etraflıca kurgulanarak doğru modellenmezse toplumsal huzursuzluğa neden olması kaçınılmazdır.”