Gayrimenkulde hatalı fiyatlama hem üreticiyi hem tüketiciyi mağdur eder

Gayrimenkul projelerine pazarlama ve satış yönetimi hizmeti veren Hakan Bucak, son yıllarda yapılan fiyatlama hatalarına değindi: “Amerikalı biri, evini Zillow’a satışa koyduğunda fiyat kontrol sistemi ile sistem sizi uyarıyor. “Dairen bu fiyat eder veya etmez” diye. Herkes bunu görüyor. Sistem ‘dur bakalım evinin fiyatı o değil’ dediği için istediğiniz fiyatı yazamıyorsunuz. Bizde ise öyle bir sistemsizlik var ki fiyat piyasası kişisel, iki dudak arasında. Mesela bir patron yüzde 30 zam yaptım diyor, diğeri o zaman ben de yüzde 40 yapayım diyor. Üstelik fiyatlar tırmandıkça bu defa ikinci elde evini satacak vatandaş da bu suni artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak rakamlar ortaya çıkıyor. Biz bu sorunu satışını üstlendiğimiz Yedi Mavi projesi bölgesinde de gördük. Biz fiyatı bilime sorduk, değerleme yaptırıp ona göre fiyat belirledik. Bunun meyvesini de ‘hızlı satış’ olarak almış olduk. Gördük ki fiyatlama esaslarına göre fiyat koyunca satışta kriz yaşanmıyor.”

“Taşınmaya hazır, doğru bir yaşam ve yatırım kalitesi sunan projelerde ise fiyat konusu çok fazla sorun oluşturmuyor” diyen Hakan Bucak, sözlerine şöyle devam etti: “Çünkü Yedi Mavi’de de olduğu gibi kira getirisi ve fiyat arasında doğru bir ilişki kurulmuş oluyor. Biz satışımızın yüzde 90’ını oturmak için konut alanlara sattık. Kira çarpanıyla fiyatlar birbiriyle paralel seyrediyor. İş yapabilmek için pazardaki belirsizliği yönetmeniz gerekiyor. Doğru zamanda doğru lokasyonda maliyetini ve satış fiyatını yönetebileceğiniz proje geliştirmeniz gerekiyor. Yani gerçekten çok zorlu bir sistem var. Biz tüm bu kaygan zemine rağmen hesabımızı iyi yapıyor, doğru satış stratejisi ve planlamasıyla üretici-tüketici arasındaki dengeyi doğru kurguluyoruz. Dijitalin gücünü de kullanarak Yedi Mavi projesini milyonlarca kişiye ulaştırdık. Anadolu’dan çok talep aldık. Konya’dan aldığımız yüksek talepten ötürü Konya’ya, Gaziantep’e, Bursa’ya gittik. “Ayda minimum 10-15 gün buradayım. “Geldiğimde kalacak düzgün bir yerim olsun.” diyerek konut alan ciddi bir kitle gördük. Bunun yanında kira gelirini görüyor, bir de kira geliri ile doğru ilişkili satış fiyatını görüyor, tamam diyor.”

DEĞERLEME RAPORU ZORUNLU OLSUN 

Hakan Bucak sözlerini şöyle sürdürdü: “Yılda 300-350 milyar dolarlık işlem yapılan bir sektörüz. Ancak bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek değerinden işlem yapan yok. Rayiç değer üzerinden işlem yapmak usulsüzlük olsa da bu adeta Türk toplumunun alışkanlığına dönüştü. Ev 30 milyon lira, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar liralık arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor. Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu olsun. Mesela evin değeri 3 milyon lira çıktı. Devlet ‘Ben bu rakamdan harç alırım’ desin. Ama şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. Zaten oran çok yüksek olduğu için vatandaş gerçek değerini göstermiyor. Eğer harç oranı düşer ve gerçek değer üzerinden tapu işlemi zorunluluk olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Toplanan vergilerden kentsel dönüşümde ihtiyaç duyulan finansman başta olmak üzere inşaat şirketlerinin ve konut almak isteyen vatandaşların finansman ihtiyaçları bile çözülebilir. Tüm paydaşlar kazançlı çıkar. Vatandaş alırken ‘acaba bu rakam doğru mu’ endişesinden kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, sektörde haksız rekabet yerini adil ortama bırakır. Tapuda gerçek değer gösterilirse, yapay zekâ desteğiyle sistem kurulur, tüketici il, ilçe ve hatta mahallede yapılan işlemleri adeta borsadaki gibi takip edebilir. Böylece hatalı fiyata geçit verilmez. Bu sistemin olduğu ülkelere 2.5 milyar dolar döviz çıktı 2024 te ülkemizden. Bu sistemleri ve şeffaflığı gören her vatandaş Türkiye’ye yatırım yapmaktan çekiniyor artık.”

KONUT ALMAK İÇİN FIRSAT YILINDAYIZ

Fiyatlar artacak öngörüsünün piyasayı hareketlendirdiğini belirten Hakan Bucak, “Geçen yıl temmuzdan itibaren satışlar artışa geçti. Faiz düşünce fiyatlar uçar, ben treni kaçırmamalıyım diyenler konut aldı. Hareketlilik bu yıl da devam eder. Emlak Konut kampanyası da bu anlamda piyasaya canlılık getirdi. İnsanlar evinden çıkıp konut bakmaya başladı” dedi.

Konut fiyatlarındaki değişimi değerlendiren Bucak, “İkinci el piyasada bir iki ay daha gerilemeye devam edebilir. Ticari hayatta zorluk yaşayan kesimin satışa geçmesiyle satılık arzı artar. Aslında bu da alıcı için fırsat. Çünkü bu durumda yüzde 20’ye kadar pazarlık marjı oluşuyor. Ancak sonrasında fiyatlar yükselmeye başlar. Hem azalan arz hem de talep fiyat artışını tetikler. Yeni konut tarafında ise zaten fiyatlar hiç düşmesi, ama istenen zam da yapılamadı. O tarafta da bekleyen zamlar yılın ikinci yarısında devreye girmeye başlar. Bu nedenle, konut alacaklar için fırsat dönemindeyiz. Doğru lokasyonda, doğru fiyata bir seçenek bulanlar zaman kaybetmeden almalı” dedi.

Konut yatırımında amortisman süresinin cazip hale geldiğine de dikkat çeken Bucak, “Geçtiğimiz yıllarda konut yatırımının geri dönüş süresi 30 yıla kadar çıkmıştı. Bugün 16-17 yıla geldi. Bu da yatırımcıyı harekete geçiren bir etken” diye konuştu.

LÜKS KONUTA İLGİ HIZ KESMİYOR

Lüks konutta sanılanın aksine satış sorunu yaşanmadığına dikkat çeken Hakan Bucak, “Faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanlar bu alanda oldukça istekli. Bu nedenle 20-25 milyon liranın üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış sorunu yok. Hem evlerini yenilemek hem de yatırım için alım yapıyorlar. Bunu İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi’de de gördük. Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ait 356 dairenin satışına Mayıs 2024’te başladık. Şeffaf bir duruş sergiledik, gerçekçi fiyat politikası benimsedik ve alıcının ihtiyacını merkeze koyduk. Birinci el satışların yavaşladığı, yatırımcıların bekle-gör politikası izlediği bir dönemde satışa çıkardığımız dairelerin yüzde 50 sini kısa bir sürede satmayı başardık” dedi.

Projenin oturuma hazır evler sunmasının da hem oturum hem de yatırım amaçlı alım planlayanlar için önemli bir avantaj olduğunu dile getiren Bucak, lokasyon ve rahat ulaşım özelliğinin de satış başarısında etkili olduğunu ekledi.