Satılık ve kiralık konut piyasası fiyatlarında 11 aylık düşüş trendi devam ediyor

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Mayıs raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre reel fiyatlardaki düşüş 11 aydır devam ediyor. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde -21’e, İstanbul’da yüzde -22,8’e, İzmir’de ise yüzde -20,2’ye kadar gerilemiştir. Ankara’da da düşüş görülmüş fakat yüzde -17,3 seviyesinde kalmıştır.

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Mayıs’ta da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Mayıs’ta Nisan’a kıyasla 3,8 puanlık azalışla 166,2 olmuştur. Nisan’dan Mayıs’a enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,4 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1’de kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki dokuz ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Mayıs ayında da düşmüştür (Şekil 2). Nisan’dan Mayıs’a reel konut fiyatı İstanbul’da 3,9 puan, Ankara’da 3,5 puan, İzmir’de ise 3,8 puan azalmıştır. Mayıs’ta reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 162,8, Ankara’da 186,4, İzmir’de ise 173 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Mayıs 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Nisan 2024’e kıyasla 4,7 puan azalarak yüzde -21 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. (Şekil 3)

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Cari fiyatlardaki artış oranı İstanbul’da yüzde 1, Ankara’da yüzde 1,5, İzmir’de ise yüzde 1,2 olmuştur. Ortalama konutun m2 fiyatı Mayıs 2024 itibariyle İstanbul’da 39.455 TL, Ankara’da 21.564 TL ve İzmir’de 33.013 TL’dir.

İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Mayıs 2024’te yüzde 35,5’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olmuştur. Mayıs 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 45,1’e ve yüzde 40,1’e gerilemiştir (Şekil 4).

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde yavaşlama

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düşmüştür. Konut talebi Aralık’ta artış trendine geçmiş, artış Şubat ayına kadar devam etmiştir. Şubat’ta 114,2’ye yükselen talep göstergesi Mart’tan itibaren azalmaya başlamış ve Nisan’da 105,6’ya gerilemiştir. Mayıs’ta talebin yeniden yükselişe geçtiği gözlemlenmektedir. Konut talep göstergesi Mayıs’ta Nisan’a kıyasla yüzde 10,9 artarak 117,1’e yükselmiştir. Konut talebi geçen yılın Mayıs ayına kıyasla yüzde 5,2 daha düşüktür. (Şekil 5)

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yüzde -14,6 oldu. Yani reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 14,6 düşüktür. (Şekil 6)

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari kira fiyatlarında artış yavaşlamaya devam ediyor

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmişti. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren düşüştedir. Nisan 2024’te yüzde 50,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Mayıs 2024’te yüzde 49,8’e gerilemiştir (Şekil 7).

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos – Kasım arasında düşerken Aralık’tan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 19,7’lik güçlü bir artış göstermiştir Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebindeki artış yüzde 3,4’tür.