Satılık ve kiralık konut fiyatlarında düşüş eğilimi devam ediyor

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Şubat raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre reel satış fiyatlarındaki düşüş 8 aydır devam ediyor. Ülke genelinde bu fiyatlar geçtiğimiz yıla göre yüzde 12,1 ve İstanbul’da yüzde 14,6 düşmüştür. Cari konut fiyatlarındaki artış oranı incelendiğinde ise Ocak ayına kıyasla ülke genelinde 8,8 puan azalarak yüzde 46,9’a düşmüştür.

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Şubat’ta da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Şubat’ta Ocak ayına kıyasla 4,2 puanlık azalışla 173,5 olmuştur. Ocak’tan Şubat’a enflasyon oranı yaklaşık yüzde 4,5 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 2,1’de kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki 7 ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Şubat ayında da düşmüştür (Şekil 2). Ocak’tan Şubat’a reel konut fiyatı İstanbul’da 4 puan, Ankara’da 3,2 puan, İzmir’de ise 4 puan azalmıştır. Şubat’ta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 170,3, Ankara’da 195,7, İzmir’de ise 177,6 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Şubat 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Ocak 2024’e kıyasla 6,5 puan azalarak yüzde -12,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür.(Şekil 3)

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut arzında düşüşün ardından yükseliş 

İlan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde Ocak’tan Şubat’a artmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 3,2, Ankara’da yüzde 3,6, İzmir’de ise yüzde 4,4 yükselmiştir. İstanbul’daki artış ise yüzde 1,8 puanla diğer büyükşehirlere göre daha düşüktür (Şekil 4).

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık ilan sayısı (adet)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde yükseliş devam ediyor

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi, Temmuz ayındaki artıştan sonra Kasım’a kadar düşmüştür. Ancak konut talebi Aralık’ta tekrar artış trendine geçerek Şubat’ta da Ocak ayına kıyasla yüzde 5,8 artmış ve 114,2 olmuştur. Bununla birlikte konut talebi geçen yılın Şubat ayına kıyasla yüzde 19,5 daha düşüktür. (Şekil 5)

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira yıllık artışı negatif gerçekleşti

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalmaktadır. Mayıs’tan Haziran’a istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiş, Aralık’tan Ocak ayına 4 puanlık azalışla yüzde 9,5’e gerilemiştir. Şubat ayında ise ortalama reel kiranın yüzde 1,1 azaldığı gözlemlenmiştir. (Şekil 6). Bu azalışla 2024 Şubat ayında ortalama reel kira 2023 Şubat ayının altına inmiştir.

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut arzının azalışında duraklama sinyalleri

Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklama sinyalleri gözlemlenmektedir. Şubat ayında ise hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmüştür. Ocak 2024’ten Şubat 2024’e ilan sayıları ülke genelinde yüzde 1,4, İstanbul’da yüzde 3, Ankara’da ise yüzde 2,4 düşmüştür. İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 artmıştır (Şekil 7).

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde kiralık ilan sayısı (adet)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’ta ve Ocak’ta bir miktar yükselmiştir. Şubat ayında ise talep hemen hemen değişmemiştir. Kiralık konut talep endeksi Ocak’tan Şubat’a yüzde 0,1 artmıştır. Yıllık bazda bakıldığında ise kiralık konut talebinde yüzde 25’lik bir düşüş söz konusudur.
Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam